Cof…. Cof…. Vixe! Quanta poeira aqui! Mais de um ano sem postar nada nesse blog! Armaria! Vamos arrumar essa casa!
Brincadeiras a parte, vou retomar as postagens, trazendo matérias prontas (oriundas de fontes confiáveis, obviamente) e quando tiver um pouco mais de tempo, algo de próprio punho. Neste retorno, resolvi trazer um tema que sempre gera dúvidas, principalmente nos novos síndicos, que são as funções ou papéis daqueles que compõem a operação do condomínio. Ficarei devendo neste primeiro momento, o papel e as funções da Administradora, visto que pretendo disponibilizar um artigo exclusivo para o tema.
Deixo claro que o conteúdo abaixo tem caráter apenas orientativo, baseado em pesquisas realizadas no Portal SindicoNet e em consultas ao competente e eficiente Departamento Jurídico do SECOVI-PE. Parafraseando o nobre advogado Noberto Lopes, responsável pelo atendimento jurídico da entidade, “serve para dar um norte para aqueles que tem dúvidas sobre o assunto, cabendo a cada síndico avaliar a sua realidade condominial.”
Até o próximo e espero ter ajudado!
André Machado
Sócio-Diretor – DAC Administradora de Condomínios
Escolha a Função:
Porteiro Diurno | Porteiro Noturno | Zelador | Gerente de Condomínio | Sindico | Subsindico | Conselho Fiscal
Porteiro Diurno
Compete ao Porteiro Diurno:
- Obedecer fielmente às determinações do síndico e da administradora.
- Atender com educação e cavalheirismo os condôminos e demais moradores do edifício, dando-lhes as informações solicitadas e auxiliando-os sempre que possível.
- Havendo sistema de intercomunicações, anunciar as pessoas que procurarem os moradores e solicitar permissão de entrada.
- Verificar se o sistema de iluminação dos corredores está desligado. Verificar a iluminação externa e outras (se for o caso).
- Providenciar a distribuição da correspondência aos apartamentos, imediatamente após sua entrega pelo correio.
- Fiscalizar o uso dos elevadores social e de serviço.
- Não abandonar o edifício sob nenhum pretexto, durante seu horário de serviço, para atender a assuntos que não se relacionem com o mesmo. No caso de necessidade absoluta, deixar sempre alguém na portaria, evitando que esta fique abandonada, informando ao síndico ou ao seu substituto temporário para onde vai e quanto tempo ficará ausente.
- Não permitir a entrada de pessoas estranhas ao prédio, devendo acompanhá-las ao apartamento procurado, em caso de dúvida. Aos vendedores ou demonstradores é vedado o acesso ao edifício, a menos que solicitado por algum morador.
- Levar ao conhecimento do síndico todas as irregularidades de que tome conhecimento.
- Toda mercadoria entregue no edifício, que for para uso do condomínio, somente deverá ser recebida depois de devidamente conferida com a nota fiscal de entrega.
- Quando a mercadora entregue for destinada a algum dos moradores, deverá ser encaminhada diretamente ao mesmo, salvo no caso em que o morador previna da chegada desta.
- O recebimento só poderá ser assinado se a mercadoria estiver absoluta e rigorosamente de acordo com a nota fiscal.
- Manter sob severa vigilância as áreas externas e a garagem ou estacionamento de veículos.
- Não permitir agrupamentos de pessoas, moradores ou estranhos, na portaria do edifício durante o seu horário de trabalho.
- Somente permitir o estacionamento de veículos nos locais a eles destinados, ainda que por curto espaço de tempo.
- Manter a qualquer custo a ordem e a moral do edifício, não permitindo a entrada de pessoas que, a seu critério, possam a vir comprometer o nome do prédio e de seus moradores, podendo, para isso , se for necessário, contar com o auxílio da autoridade policial competente.
- Evitar comentários sobre assuntos que não sejam relacionados com o seu serviço.
- Em caso de qualquer emergência, chamar o síndico, que o auxiliará nas providências necessárias.
Fonte: SECOVI-PE
Porteiro Noturno
Compete ao Porteiro Noturno:
- Às 22:00 horas, desligar as luzes gerais do edifício, deixando acesas somente as do hall de entrada social, ligar a minuteria e espaçadamente as luzes externas. As luzes da garagem ou estacionamento, após às 22:00 horas, deverão ficar acesas em número menor, de modo a permitir manobras dos veículos; ao amanhecer as luzes deverão ser totalmente desligadas.
- Trancar todas as portas de acesso ao prédio, no horário estabelecido, exceto a porta de entrada social, que deverá ficar fechada, porém destrancada.
- Não permitir a entrada de pessoas estranhas ao edifício, após às 22:00 horas; em caso de dúvida, deverá acompanhá-las até o apartamento a ser visitado, caso haja possibilidade de manter trancadas todas as entradas, inclusive a social; só permitir a entrada com autorização do condômino e mediante a entrega do número do documento de identificação do visitante.
- Manter sob cuidados as áreas externas e a garagem ou estacionamento de veículos.
- Não permitir agrupamentos de pessoas, moradores ou estranhos, na portaria do edifício, durante o seu horário de trabalho.
Deverá ainda em qualquer circunstância cabível ou necessária, chamar socorro de policiais, bombeiros, médicos, etc., alertando imediatamente o síndico sobre os fatos. - Somente permitir o estacionamento de veículos nos locais a eles destinados, ainda que por curto espaço de tempo.
Manter a qualquer custo a ordem e a moral do edifício, não permitindo a entrada de pessoas que, a seu critério, possam vir a comprometer o nome do prédio e de seus moradores, podendo, para isso , se for necessário, contar com o auxílio da autoridade policial competente. - Levar ao conhecimento do síndico, conforme o caso, imediatamente, ou no dia seguinte, quaisquer irregularidades constatadas no seu período de trabalho.
Evitar comentários, de qualquer natureza, sobre assuntos que não sejam relacionados com o seu serviço. - No caso de qualquer emergência, chamar o síndico, para as providências necessárias.
- Não abandonar seu posto, sob nenhum pretexto, para atender favores de qualquer pessoa, mesmo que seja morador do prédio.
- É terminantemente proibido o uso de arma de fogo.
Fonte: SECOVI-PE
Zelador
Compete ao Zelador:
- Obedecer fielmente às determinações do síndico.
- Manter limpos, diariamente, pisos e paredes dos corredores e escadarias, bem como as áreas externas, varrendo-as e recolhendo os detritos encontrados, bem como limpeza de piscina, churrasqueiras. Pelo menos uma vez por semana essas partes deverão ser rigorosamente lavadas e esfregadas, sempre observando a utilização de EPI.
- Dar especial atenção à limpeza e conservação dos halls de entrada social, a critério do síndico.
Proceder , juntamente com a varredura diária, à limpeza dos vidros dos corredores, interna e externamente; no mesmo dia da faxina semanal estes deverão ser também lavados.
As garagens ou estacionamentos para os veículos deverão ser limpos diariamente e recolhidos os detritos existentes. Havendo manchas de óleo ou graxa, deverão ser removidas; uma vez por semana, deverá ser procedida a lavagem geral dessas áreas. - Informar diariamente ao síndico a ocorrência de quebras ou o mau funcionamento de tomadas e torneiras, ou, ainda, de qualquer equipamento de trabalho.
- Executar com zelo e capricho os serviços que lhe competirem.
Não manter conversação íntima com moradores ou seus empregados, em horário de serviço ou nas proximidades do edifício, evitando comentários que não forem relacionados, com suas obrigações de serviço. - Receber recados e transmiti-los ao síndico, sem tecer qualquer comentário a respeito.
- Não entrar, sob pretexto algum, na casa de força, casa de máquinas ou casa de bombas, sem a autorização do síndico ou a sua presença. O Síndico é o único responsável pela conservação e funcionamento desses equipamentos.
- Comunicar imediatamente ao síndico a ocorrência de qualquer irregularidade praticada por outro empregado do condomínio.
Tratar sempre a todos, indistintamente, com educação, delicadeza e cortesia. - Efetuar limpeza de piscinas e jardinagem.
- Cumprir o que determina a CBO/TEM código 5141-20: Zelam pela segurança das pessoas e do patrimônio de edifícios de apartamentos, edifícios comerciais, igrejas e outros. Atendem e controlam a movimentação de pessoas e veículos no estacionamento; recebem objetos, mercadorias, materiais, equipamentos; conduzem o elevador, realizam pequenos reparos. Prestam assistência aos religiosos, ornamentam a igreja e preparam vestes litúrgicas.
Fonte: SECOVI-PE
Gerente de Condomínio
Compete ao Gerente:
- Gerenciar o pessoal do prédio.
- Realizar cotações e lidar com fornecedores.
- Coordenar o controle de acesso dos edifícios, realizando relatórios periódicos de controle entregues ao síndico.
- Ser capacitado a realizar trabalhos de prevenção e combate a incêndios.
- Ter bons conhecimentos relacionados à parte elétrica e hidráulica dos edifícios.
- Conhecer as normas técnicas e regulamentações relacionadas ao condomínio.
- Conhecer os produtos disponíveis no mercado, da área de segurança à de limpeza
Intermediar contatos entre construtora e proprietários. - Instruir funcionários com relação ao atendimento
Ter preocupação constante com relação à segurança do edifício. - Ter conhecimento da Convenção e do Regulamento Interno do edifício.
- Por gerenciar os funcionários do edifício, o gerente deve ter uma boa capacidade de comunicação e liderança.
Fonte: SECOVI-PE
Síndico
O Síndico tem como principal função ser o Representante Legal do Condomínio. Suas atribuições geralmente estão descritas nas Convenções Condominiais. Em caso de omissão ou falta de clareza destas atribuições na Convenção do Condomínio, deve-se seguir o que preceitua o Artigo 1.348 do Código Civil Brasileiro:
Art. 1.348. Compete ao síndico:
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele,
os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou
administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da
assembléia;
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos
serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas
devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;
IX – realizar o seguro da edificação.
§ 1o Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de
representação.
§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de
representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo
disposição em contrário da convenção.
Subsíndico
A legislação vigente não menciona qualquer atribuição a tal cargo, devendo ser levado em consideração o que determina a convenção do condomínio, porém sendo a convenção também omissa, deve ser considerado que as atribuições do subsíndico são basicamente as mesmas do síndico, mas o seu papel só será efetivo quando o síndico estiver ausente do condomínio ou em uma eventual renúncia ou falecimento. Em caso de renúncia ou falecimento, o subsíndico deverá apenas convocar uma nova assembleia para eleger o próximo gestor do condomínio. Ou seja, o subsíndico não assume o lugar do síndico permanentemente.
Fonte: SECOVI-PE
Conselho Fiscal
O conselho fiscal tem a função de conferir todas as contas do condomínio e emitir parecer sobre as contas para aprovação ou não em assembleia geral.
O que a Lei diz Novo Código Civil: “Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.”
Dessa forma, a existência do conselho fiscal não é obrigatória por lei, mas se a convenção prever isso, torna-se obrigatória.
Compete ao Conselho:
- Auditar e fiscalizar as contas do condomínio.
- Alertar o síndico sobre eventuais irregularidades.
- Dar pareceres, questionando, aprovando ou reprovando as contas do síndico. Esses pareceres devem ser encaminhados à assembleia geral.
- Os membros podem eleger o presidente conselho.
- Escolher, com o síndico, a agência bancária do condomínio.
- Escolher, com o síndico, a empresa seguradora do condomínio
Não Compete ao Conselho:
- Não é recomendado ter entre seus membros, moradores que não sejam proprietários.
- Fazer compras ou contrair dívidas em nome do condomínio.
- Tomar decisões administrativas em nome do condomínio, sem a autorização do síndico.
- Deixar de registrar em livro próprio as atas de suas reuniões.
Texto Extraído do Artigo: Atribuições do Síndico – SindicoNet
Caso tenha interesse em mais detalhes acerca do que faz o Conselho Fiscal, só conferir o artigo “Conselho Fiscal! Entenda Suas Atribuições“.
