Encerramos o ano de 2025 e escrevo esta mensagem deixando um pouco o CNPJ de lado e colocando mais o CPF na ponta dos dedos.

2025 foi um ano muito difícil para todos nós que fazemos a DAC. De forma repentina e precoce, minha mãe e fundadora da empresa, Daisy Machado, nos deixou em setembro, abrindo um vazio imenso nos corações de todos que conviveram com ela ao longo de sua trajetória.

Sua história foi marcada por diversas batalhas, muitas delas enfrentadas sozinha. Ainda assim, ela não construiu apenas mais uma empresa no ramo condominial; construiu aquilo que sempre chamou de família.

É graças a esse legado que contamos com uma equipe sólida e dedicada, que manteve a continuidade das operações e o atendimento aos nossos clientes mesmo nos momentos mais desafiadores. Ao longo dos nossos 22 anos de existência, temos colaboradores com mais de 10 anos de casa, demonstrando vínculo profundo e dedicação. A dor da perda não foi apenas minha, como filho, mas de todos que aqui estão e que perderam aquela que, para muitos, foi uma segunda mãe.

 Diante de todo esse contexto, atravessamos um período especialmente desafiador, no qual a dedicação da equipe esteve profundamente marcada pelo impacto emocional da perda. Ainda assim, para nossa grata surpresa, o nível de compreensão por parte de nossos clientes foi altíssimo. Nesse momento, ficou claro para mim que temos muito mais do que clientes: temos parceiros, que souberam acolher e compreender a equipe. Por isso, deixo aqui, em nome de toda a equipe DAC, o nosso mais sincero agradecimento.

Alguns clientes e parceiros me questionaram sobre o futuro da DAC com a partida da nossa fundadora. A eles respondi pontualmente e, agora, de forma mais ampla, digo a todos: a DAC seguirá crescendo. Minha meta pessoal, e que cada membro da equipe também assumiu como sua, é elevar o nosso “D”, de Daisy, ao patamar de qualidade e excelência que ela sempre mereceu, e pelo qual lutou bravamente todos os dias ao longo de quase 30 anos dedicados à área condominial. Não por acaso, a meta que ela estabeleceu de alcançarmos 40 condomínios até o fechamento de 2025 foi cumprida, demonstrando que, mesmo em meio à dor, seguimos avançando no sonho que ela iniciou em fevereiro de 2003.

Aos nossos clientes, agradeço imensamente pela confiança depositada em nós ao longo de 2025 e reforço o desejo de que nosso elo se fortaleça ainda mais neste novo ano. Em 2026, estaremos ainda mais próximos de vocês, trazendo mais tecnologia e agilidade para a gestão condominial, pois nosso objetivo não é sermos lembrados como a maior administradora pelo número de clientes, mas por atender cada um como se fosse único. Crescer com qualidade, sempre, sem dar o passo maior do que a perna, exatamente como ela sempre me ensinou.

Aos nossos parceiros e fornecedores, desejo um 2026 de muito sucesso e que sigamos juntos nessa caminhada empresarial, pautados pelo princípio da cooperação e do crescimento conjunto.

Encerro esta mensagem deixando o meu mais sincero agradecimento a Daniel, Priscilla, Alcilene, Gleyce, Ana Cristina, Daphne, assim como às recém-chegadas Andrezza e Luciana. Com a coragem, dedicação, profissionalismo e afeto pela empresa demonstrados diariamente por vocês, tenho certeza de que o legado que minha mãe construiu continuará vivo por muitos anos.

Feliz Ano Novo!

André Machado
Daisy Machado (in memoriam)
DAC Administradora de Condomínios

O Natal chega todos os anos como um lembrete gentil: é tempo de desacelerar. De permitir a pausa necessária, o silêncio que conforta, o abraço que acolhe e o valor do tempo compartilhado com quem amamos.

Mais do que presentes ou celebrações, este período nos convida a olhar para dentro dos lares e perceber o que realmente importa. Conversas sem pressa, gestos simples, risadas espontâneas e a presença genuína são elementos que aquecem o coração e fortalecem os laços familiares.

Estar junto, cuidar uns dos outros e valorizar cada momento vivido é o que dá verdadeiro sentido a este tempo. São essas experiências que constroem memórias, aproximam pessoas e tornam os dias mais significativos.

Em nome de toda a equipe DAC, agradecemos a confiança e a convivência diária ao longo do ano. Seguimos firmes em nosso compromisso de cuidar do seu condomínio — um espaço onde tantas histórias, encontros e famílias se constroem todos os dias.

Que este Natal seja repleto de amor, serenidade e esperança, e que o novo ano chegue trazendo ainda mais união, equilíbrio e bons momentos para compartilhar.

Boas festas!✨

A seguir, detalhamos as principais atualizações salariais e benefícios que passam a valer, garantindo que todos estejam alinhados com as mudanças e preparados para implementá-las com eficiência.

Reajustes Salariais

A partir de 1º de janeiro de 2025, os colaboradores de condomínios residenciais e comerciais tiveram seus salários reajustados em 7,5%. Confira os novos valores para cada função:

• Zelador: R$1.534,84/mês.
• Porteiro Diurno: R$1.611,88/mês.
• Porteiro Noturno: R$1.934,25/mês (incluindo adicional noturno).
• Ascensorista: R$1.765,06/mês (com adicional de insalubridade).
• Auxiliar de Manutenção: R$1.849,16/mês.
• Jardineiro e Piscineiro: R$1.706,92/mês cada.
• Gerente: R$2.085,83/mês.
• Manobrista em Condomínio: R$1.748,56/mês.

Para os colaboradores administrativos de empresas imobiliárias e administradoras de condomínios, o reajuste será de 4,71%, com o piso salarial estabelecido em R$1.528,89 para uma jornada de 220 horas mensais.

Benefícios

Além dos reajustes salariais, os colaboradores terão acesso a benefícios que proporcionam maior conforto e motivação no dia a dia:

• Vale Alimentação/Refeição:
  • Valor fixo de R$425,00 mensais.
  • Ticket extra de R$30,00 para quem substituir colegas ausentes.
• Ajuda com Transporte:
  • Vale Combustível: R$180,00 para jornadas de 44 horas semanais e R$120,00 para turnos 12×36 (condicionado à apresentação da CNH do trabalhador solicitante).
  • Ajuda de Custo para Bicicletas: R$40,00 mensais para quem utiliza este meio de transporte, promovendo práticas sustentáveis.
• Cesta Básica no Período de Férias:
  • Os empregados administrativos, contínuos e auxiliar administrativo das empresas de compra, venda, locação e administração de imóveis e de empresas administradoras de condomínios residências e não residenciais terão direito a uma cesta básica de R$425,00, garantindo tranquilidade mesmo fora do período de trabalho.
• Abono Anual:
  • No mês de junho, os colaboradores receberão um abono de R$60,00 em comemoração ao Dia dos Trabalhadores em Condomínios, com exceção dos afastados por doença ou INSS.

O Que Fazer Agora?

Para garantir que as atualizações sejam aplicadas corretamente:

• Revise os contratos e folhas de pagamento à luz da nova tabela salarial.
• Informe e oriente os colaboradores sobre seus novos direitos.
• Busque suporte junto ao SECOVI-PE para esclarecer dúvidas, através do telefone (81) 2123-9400 ou e-mail secovi@secovi-pe.com.br.
• Para os condomínios que possuem mão-de-obra terceirizada, recomendo que você, síndico (a) ou gestor (a) do Condomínio, entre em contato com a empresa contratada para saber de quanto será o reajuste do dissídio/contrato, pois nem sempre os colaboradores alocados em seu Condomínio, estão regidos pelo sindicato mencionado.

Ainda não foram disponibilizadas as tabelas dos sindicatos SIEMACO, SIEADCON e STEALMOIAC, assim como, as Convenções Coletivas de Trabalho 2025. Assim que recebermos, as adicionaremos na nossa página de Downloads.

A valorização e o cuidado com os colaboradores refletem diretamente na qualidade dos serviços oferecidos e no bem-estar dos moradores. Vamos juntos construir um 2025 mais justo e harmonioso para todos.

Até breve!

André Machado
Sócio-diretor, DAC Administradora de Condomínios

Fontes e Arquivos:
Informações: SECOVI-PE
Tabela Salarial 2025 – SIEEC
Fonte da Imagem: Freepik

Os salários dos empregados de condomínios residenciais e não residenciais abrangidos pela representação sindical obreira, sofreram um reajuste de 7,50% (sete vírgula cinquenta por cento), se comparado aos valores de 2022. As tabelas seguem no final deste post e também se encontram na página de Downloads aqui do site.

Para os colaboradores que atuam em empresas imobiliárias de compra, venda, locação e administração de imóveis, administradoras de condomínios e condomínios residenciais e não residenciais, com exceção de shoppings, o reajuste foi um pouco mais modesto, 5,9% (cinco vírgula nove por cento). O piso salarial admissional para este grupo de trabalhadores, ficou fixado em R$1.312,37 (um mil, trezentos e doze reais e trinta e sete centavos), considerando uma jornada de 220 horas mensais e o piso salarial do contínuo e auxiliar de serviços gerais ficou fixado em R$1.302,00 (Um mil, trezentos e dois reais), também para a jornada de 220 horas mensais.

Com relação aos benefícios, o Vale Alimentação / Refeição, passou de R$355,00 (trezentos e cinquenta e cinco reais), para R$375,00 (trezentos e setenta e cinco reais), o que representou um aumento de 5,63% (cinco vírgula sessenta e três por cento). Também fica determinado o pagamento de vale alimentação/refeição no valor de R$25,00(vinte e cinco reais), para o trabalhador que for chamado para trabalhar no seu período de folga;

Já o Vale Transporte / Combustível, caso o colaborador do condomínio, opte em substituir o Vale Transporte pelo Auxílio Combustível, não sofreu reajuste, permanecendo em vigor os mesmos valores de 2022, que são: R$112,00 (cento e doze reais) para os empregados que laborarem sob a escala 12×36 e 12×35 e no valor de R$170,00 (cento e setenta reais), para os empregados com carga horária diária. Vale ressaltar que estes valores não podem ser pagos em espécie.

Para os condomínios que possuem mão-de-obra terceirizada, recomendo que você, síndico (a) ou gestor (a) do Condomínio, entre em contato com a empresa contratada para saber de quanto será o reajuste do dissídio/contrato, pois nem sempre os colaboradores alocados em seu Condomínio, estão regidos pelos sindicatos mencionados.

Ainda não foram disponibilizadas a tabela do Sindicato STEALMOIAC e as Convenções Coletivas de Trabalho 2023. Assim que recebermos, as adicionaremos na nossa página de Downloads.

Até breve!

André Machado
Sócio-diretor
DAC Administradora de Condomínios

Fontes e Arquivos:

Tabela Salarial 2023 – SIEEC

Tabela Salarial 2023 – SIEADCON

Fonte da Imagem: Freepik

Atualização: Em Maio/2023 foi realizado um ajuste da tabela 2023, equiparando o índice de reajuste ao do salário-mínimo vigente a partir do mês citado. As tabelas atualizadas encontram-se na nossa página de Downloads.

NOTA DE ESCLARECIMENTO SOBRE O CORONAVÍRUS (COVID-19).

Diante das últimas notícias sobre o CORONAVÍRUS (COVID-19) em nosso Estado, o SECOVI-PE, preocupado com a segurança e saúde de seus representados, além das orientações já amplamente divulgadas pelos órgãos competentes, vem reforçar com as seguintes RECOMENDAÇÕES:

1. Suspensão ou adiamento das assembleias;

2. Os condomínios que ainda não efetuam suas operações bancárias através da internet, busquem efetuar o cadastramento junto às suas instituições financeiras, principalmente para realização dos pagamentos on-line, evitando maiores transtornos em caso de paralisação de atendimento presencial nas agências;

3. Adiar e evitar marcar reuniões presenciais;

4. Evitar a realização de eventos no salão de festas e agendamento de novas reservas;

5. Evitar ou suspender as atividades nas academias de ginásticas dos condomínios, salão gourmet, brinquedoteca, piscina e demais áreas comuns.

6. Suspender as consultas presencias no SECOVI-PE, assim como os demais fornecedores ligados ao Condomínio;

7. Na hipótese de confirmação de algum caso referente a moradores ou funcionários, que a administração do condomínio seja imediatamente informada.

Todas as medidas acima sugeridas, seguem o entendimento das orientações da OMS (Organização Mundial de Saúde), do Ministério da Saúde e das Secretarias de Saúde do nosso Estado e da nossa Cidade.

O SECOVI-PE, continuará acompanhando todas as informações sobre o CORONAVÍRUS (COVID-19) e disponibilizamos nossos canais de comunicação para atualizar sobre as notícias mais recentes.

Atenciosamente,
SECOVI-PE

Arquivo Original

Como medida adicional recomendamos aos síndicos que, em caso de confirmação de infecção de algum morador ou funcionário do seu Edifício, que informe imediatamente as Autoridades de Saúde, assim como, os moradores do prédio, para que estes tomem as medidas protetivas adequadas.

Seguem abaixo, alguns links do Ministério da Saúde, contendo informações sobre o COVID-19 e o que fazer:

Site do Ministério da Saúde sobre o Coronavírus
Livreto para Esclarecimento de Dúvidas sobre o Coronavírus
Download do APP do SUS: Apple Store | Google Play

Atenciosamente,

André Machado
Sócio Diretor
DAC Administradora de Condomínios

Fonte da Imagem

Brincadeiras a parte, vou retomar as postagens, trazendo matérias prontas (oriundas de fontes confiáveis, obviamente) e quando tiver um pouco mais de tempo, algo de próprio punho. Neste retorno, resolvi trazer um tema que sempre gera dúvidas, principalmente nos novos síndicos, que são as funções ou papéis daqueles que compõem a operação do condomínio. Ficarei devendo neste primeiro momento, o papel e as funções da Administradora, visto que pretendo disponibilizar um artigo exclusivo para o tema.

Deixo claro que o conteúdo abaixo tem caráter apenas orientativo, baseado em pesquisas realizadas no Portal SindicoNet e em consultas ao competente e eficiente Departamento Jurídico do SECOVI-PE. Parafraseando o nobre advogado Noberto Lopes, responsável pelo atendimento jurídico da entidade, “serve para dar um norte para aqueles que tem dúvidas sobre o assunto, cabendo a cada síndico avaliar a sua realidade condominial.”

Até o próximo e espero ter ajudado!

André Machado
Sócio-Diretor – DAC Administradora de Condomínios

[ps2id id=’funcPortDiurno’ target=”/] Porteiro Diurno

Compete ao Porteiro Diurno:

• Obedecer fielmente às determinações do síndico e da administradora.
• Atender com educação e cavalheirismo os condôminos e demais moradores do edifício, dando-lhes as informações solicitadas e auxiliando-os  sempre que possível.
• Havendo sistema de  intercomunicações, anunciar as pessoas que procurarem os moradores e solicitar permissão de entrada.
• Verificar  se o sistema de iluminação dos corredores está desligado. Verificar a iluminação externa e outras (se for o caso).
• Providenciar a distribuição  da correspondência aos apartamentos, imediatamente após sua entrega pelo correio.
• Fiscalizar o uso dos elevadores social e de serviço.
• Não abandonar o edifício sob nenhum pretexto, durante seu horário de serviço, para atender a assuntos que não se relacionem com o mesmo. No caso de necessidade absoluta, deixar sempre alguém na portaria, evitando que esta fique abandonada, informando ao síndico ou ao seu substituto temporário para onde vai e quanto tempo ficará ausente.
• Não permitir a entrada  de pessoas estranhas ao prédio, devendo acompanhá-las ao apartamento procurado, em caso de dúvida. Aos vendedores ou demonstradores é vedado o acesso ao edifício, a menos que solicitado por algum morador.
• Levar ao conhecimento do síndico todas as irregularidades de que tome conhecimento.
• Toda mercadoria entregue no edifício, que for para uso do condomínio, somente deverá ser recebida depois de devidamente conferida com a nota fiscal de entrega.
• Quando a mercadora entregue for destinada a algum dos moradores, deverá ser encaminhada diretamente ao mesmo, salvo no caso em que o morador previna da chegada desta.
• O recebimento só poderá ser assinado se a mercadoria estiver absoluta e rigorosamente de acordo com a nota fiscal.
• Manter sob severa vigilância as áreas externas e a garagem ou estacionamento de veículos.
• Não permitir agrupamentos de pessoas, moradores ou estranhos, na portaria do edifício durante o seu horário de trabalho.
• Somente permitir o estacionamento de veículos nos locais a eles destinados, ainda que por curto espaço de tempo.
• Manter a qualquer custo a ordem e a moral do edifício, não permitindo a entrada de pessoas que, a seu critério, possam a vir comprometer o nome do prédio e de seus moradores, podendo, para isso , se for necessário, contar com o auxílio da autoridade policial competente.
• Evitar comentários sobre assuntos que não sejam relacionados com o seu serviço.
• Em caso de qualquer emergência, chamar o síndico, que o auxiliará nas providências necessárias.

Fonte: SECOVI-PE

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[ps2id id=’funcPortNoturno’ target=”/] Porteiro Noturno

Compete ao Porteiro Noturno:

• Às 22:00 horas, desligar as luzes gerais do edifício, deixando acesas somente as do hall de entrada social, ligar a minuteria e espaçadamente as luzes externas. As luzes da garagem ou estacionamento, após às 22:00 horas, deverão ficar acesas em número menor, de modo a permitir manobras dos veículos; ao amanhecer as luzes deverão ser totalmente desligadas.
• Trancar todas as portas de acesso ao prédio, no horário estabelecido, exceto a porta de entrada social, que deverá ficar fechada, porém destrancada.
• Não permitir a entrada de pessoas estranhas ao edifício, após às 22:00 horas; em caso de dúvida, deverá acompanhá-las até o apartamento a ser visitado, caso haja possibilidade de manter trancadas todas as entradas, inclusive a social; só permitir a entrada com autorização do condômino e mediante a entrega do número do documento de identificação do visitante.
• Manter sob cuidados as áreas externas e a garagem ou estacionamento de veículos.
• Não permitir agrupamentos de pessoas, moradores ou estranhos, na portaria do edifício, durante o seu horário de trabalho.
  Deverá ainda em qualquer circunstância  cabível ou necessária, chamar socorro de policiais, bombeiros, médicos, etc., alertando imediatamente o síndico sobre os fatos.
• Somente permitir o estacionamento de veículos nos locais a eles destinados, ainda que por curto espaço de tempo.
  Manter a qualquer custo a ordem e a moral do edifício, não permitindo a entrada de pessoas que, a seu critério, possam vir a comprometer o nome do prédio e de seus moradores, podendo, para isso , se for necessário, contar com o auxílio da autoridade policial competente.
• Levar ao conhecimento do síndico, conforme o caso, imediatamente, ou no dia seguinte, quaisquer irregularidades constatadas no seu período de trabalho.
  Evitar comentários, de qualquer natureza,  sobre assuntos que não sejam relacionados com o seu serviço.
• No  caso de qualquer emergência, chamar o síndico, para as providências necessárias.
• Não abandonar seu posto, sob nenhum pretexto, para atender favores de qualquer pessoa, mesmo que seja morador do prédio.
• É terminantemente proibido o uso de arma de fogo.

Fonte: SECOVI-PE

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[ps2id id=’funcZelador’ target=”/]Zelador

Compete ao Zelador:

• Obedecer fielmente às determinações do síndico.
• Manter limpos, diariamente, pisos e paredes dos corredores e escadarias, bem como as áreas externas, varrendo-as e recolhendo os detritos encontrados, bem como limpeza de piscina, churrasqueiras. Pelo menos uma vez por semana essas partes deverão ser rigorosamente lavadas e esfregadas, sempre observando a utilização de EPI.
• Dar especial atenção à limpeza e conservação  dos halls de entrada social, a critério do síndico.
  Proceder , juntamente com a varredura diária, à limpeza dos vidros dos corredores, interna e externamente; no mesmo dia da faxina semanal estes deverão ser também lavados.
  As garagens ou estacionamentos para os veículos deverão ser limpos diariamente e recolhidos os detritos existentes. Havendo manchas de óleo ou graxa, deverão ser removidas; uma vez por semana, deverá ser procedida a lavagem geral dessas áreas.
• Informar diariamente ao síndico a ocorrência de quebras ou o mau funcionamento de tomadas e torneiras, ou, ainda, de qualquer equipamento de trabalho.
• Executar com zelo e capricho os serviços que lhe competirem.
  Não manter conversação íntima com moradores ou seus empregados, em horário de serviço ou nas proximidades do edifício, evitando comentários que não forem relacionados, com suas obrigações de serviço.
• Receber recados e transmiti-los ao síndico, sem tecer qualquer comentário a respeito.
• Não entrar, sob pretexto algum, na casa de força, casa de máquinas ou casa de bombas, sem a autorização do síndico ou a sua presença. O Síndico é o único responsável pela conservação e funcionamento desses equipamentos.
• Comunicar imediatamente ao síndico a ocorrência de qualquer irregularidade praticada por outro empregado do condomínio.
  Tratar sempre a todos, indistintamente, com educação, delicadeza e cortesia.
• Efetuar limpeza de piscinas e jardinagem.
• Cumprir o que determina a CBO/TEM código 5141-20: Zelam pela segurança das pessoas e do patrimônio de edifícios de apartamentos, edifícios comerciais, igrejas e outros. Atendem e controlam a movimentação de pessoas e veículos no estacionamento; recebem objetos, mercadorias, materiais, equipamentos; conduzem o elevador, realizam pequenos reparos. Prestam assistência aos religiosos, ornamentam a igreja e preparam vestes litúrgicas.

Fonte: SECOVI-PE

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[ps2id id=’funcGerCondominio’ target=”/]Gerente de Condomínio

Compete ao Gerente:

• Gerenciar o pessoal do prédio.
• Realizar cotações e lidar com fornecedores.
• Coordenar o controle de acesso dos edifícios, realizando relatórios periódicos de controle entregues ao síndico.
• Ser capacitado a realizar trabalhos de prevenção e combate a incêndios.
• Ter bons conhecimentos relacionados à parte elétrica e hidráulica dos edifícios.
• Conhecer as normas técnicas e regulamentações relacionadas ao condomínio.
• Conhecer os produtos disponíveis no mercado, da área de segurança à de limpeza
  Intermediar contatos entre construtora e proprietários.
• Instruir funcionários com relação ao atendimento
  Ter preocupação constante com relação à segurança do edifício.
• Ter conhecimento da Convenção e do Regulamento Interno do edifício.
• Por gerenciar os funcionários do edifício, o gerente deve ter uma boa capacidade de comunicação e liderança.

Fonte: SECOVI-PE

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[ps2id id=’funcSindico’ target=”/]Síndico

O Síndico tem como principal função ser o Representante Legal do Condomínio. Suas atribuições geralmente estão descritas nas Convenções Condominiais. Em caso de omissão ou falta de clareza destas atribuições na Convenção do Condomínio, deve-se seguir o que preceitua o Artigo 1.348 do Código Civil Brasileiro:

Art. 1.348. Compete ao síndico:
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele,
os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou
administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da
assembléia;
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos
serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas
devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;
IX – realizar o seguro da edificação.
§ 1o Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de
representação.
§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de
representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo
disposição em contrário da convenção.

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[ps2id id=’funcSubSindico’ target=”/]Subsíndico

A legislação vigente não menciona qualquer atribuição a tal cargo, devendo ser levado em consideração o que determina a convenção do condomínio, porém sendo a convenção também omissa, deve ser considerado que as atribuições do subsíndico são basicamente as mesmas do síndico, mas o seu papel só será efetivo quando o síndico estiver ausente do condomínio ou em uma eventual renúncia ou falecimento. Em caso de renúncia ou falecimento, o subsíndico deverá apenas convocar uma nova assembleia para eleger o próximo gestor do condomínio. Ou seja, o subsíndico não assume o lugar do síndico permanentemente.

Fonte: SECOVI-PE

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[ps2id id=’funcConsFiscal’ target=”/]Conselho Fiscal

O conselho fiscal tem a função de conferir todas as contas do condomínio e emitir parecer sobre as contas para aprovação ou não em assembleia geral.

O que a Lei diz    Novo Código Civil:  “Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.”

Dessa forma, a existência do conselho fiscal não é obrigatória por lei, mas se a convenção prever isso, torna-se obrigatória.

Compete ao Conselho:

• Auditar e fiscalizar as contas do condomínio.
• Alertar o síndico sobre eventuais irregularidades.
• Dar pareceres, questionando, aprovando ou reprovando as contas do síndico. Esses pareceres devem ser encaminhados à assembleia geral.
• Os membros podem eleger o presidente conselho.
• Escolher, com o síndico, a agência bancária do condomínio.
• Escolher, com o síndico, a empresa seguradora do condomínio

Não Compete ao Conselho:

• Não é recomendado ter entre seus membros, moradores que não sejam proprietários.
• Fazer compras ou contrair dívidas em nome do condomínio.
• Tomar decisões administrativas em nome do condomínio, sem a autorização do síndico.
• Deixar de registrar em livro próprio as atas de suas reuniões.

Texto Extraído do Artigo: Atribuições do Síndico – SindicoNet

Caso tenha interesse em mais detalhes acerca do que faz o Conselho Fiscal, só conferir o artigo “Conselho Fiscal! Entenda Suas Atribuições“.

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Depois de um longo e tenebroso inverno sem escrever nada por aqui, estou retomando com um tema de grande interesse por parte dos síndicos e administradores, o Dissídio Coletivo 2016.

Levando em consideração que as despesas com pessoal geralmente são as mais pesadas para o condomínio, é de extrema importância que o gestor tenha ciência dos novos valores e verifique se haverá necessidade de um reajuste da taxa condominial para poder suprir essa nova demanda, que conforme já esperado, veio um pouco acima da inflação acumulada de 2015.

Como pode se observar na Tabela Salarial vigente para o ano de 2016 (disponível em nossa página de Downloads), os empregados de condomínios residenciais, comerciais, mistos, shoppings centers e flats abrangidos pela representação sindical obreira, terão direito ao reajuste de 11% (onze por cento) em cima dos valores praticados em 2015. Já os empregados de Empresas Imobiliárias de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis e Administradoras de Condomínios, que recebem salário superior ao piso admissional (R$915,22, exceto o Contínuo e Auxiliar de Serviços Gerais, cujo piso é de R$880,00), o reajuste será de 6% (seis por cento).

Outro item das Despesas com Pessoal que sofreu um leve reajuste, foi o Vale Alimentação. Para 2016, o valor pago mensalmente aos empregados sobe de R$220,00 (duzentos e vinte reais) para R$230,00 (duzentos e trinta reais), um pouco mais de 4,5% (quatro e meio por cento). Neste ponto, a regra mudou um pouco para os funcionários das Empresas Imobiliárias de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis e Administradoras de Condomínios, onde o pagamento do Vale Alimentação será rateado pelos dias trabalhados e mesmo que o funcionário apresente um documento justificando a falta, haverá o desconto do vale alimentação/refeição. A base será 1/23 ao dia.

Por fim, um item que sofreu um reajuste bem considerável, foi o valor pago pela Cobertura Social, onde os condomínios e empresas que não tem convênio de assistência médica para seus funcionários recolherão para o sistema o valor de R$28,00 (vinte e oito reais) por trabalhador, um aumento de 55% (cinquenta e cinco por cento) em relação ao valor praticado em 2015, que era de R$18,00 (dezoito reais) por trabalhador. Para os condomínios que tem convênio de assistência médica, o valor a ser recolhido é de R$14,00 (quatorze reais) por trabalhador, e as Empresas Imobiliárias de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis, Administradoras de Condomínios e Shopping Centers, que já ofertem plano de saúde para os seus funcionários, estão isentas do pagamento dessa taxa.

Findo as explicações, hora de irmos para a ponta do lápis e fazermos as contas, lembrando que todas essas mudanças já estão vigentes e os valores da Folha de Pagamento de Janeiro/2016 já devem vir reajustados!

Um forte abraço e até a próxima!

André Machado
Sócio-Diretor – DAC Administradora de Condomínios

Fonte do texto: Tabela Salarial 2016 – SECOVI/PE – STEALMOAIC/PE – SIEEC/PE

PS: Esse texto é direcionado para os condomínios e empresas situados em Pernambuco. Para outros estados, consultar os sindicatos locais.

Nesta última terça-feira, 25/08/15, participei de uma assembleia em um dos condomínios da carteira da DAC e mais uma vez surgiu a clássica pergunta: “Porque não podemos votar essa alteração no item de Assuntos Gerais?” Então, como tenho escutado-a com frequência, resolvi trazer esse texto publicado pelo Sindiconet, com algumas pequenas regrinhas sobre a Convocação da Assembleia, seja ela a Ordinária ou Extraordinária. Vamos as dicas:

• Se a Convenção não mencionar o prazo, aconselha-se dez dias antes da realização da Assembleia.
• O edital de convocação deve ser exposto em local de ampla circulação no condomínio. Pode também ser distribuída uma notificação para cada unidade.
• É importante que todos os condôminos estejam cientes da convocação. Se apenas um não for notificado, a assembleia pode perder a validade.
• A convocação deve deixar claro o motivo da Assembleia. Se a convocação se refere a “Assuntos gerais”, estes só podem ser discutidos. Para serem votados, os assuntos devem estar explícitos na convocação.
• Geralmente as Assembleias são convocadas pelo síndico. Mas a reunião de um quarto dos condôminos pode gerar uma convocação (ou seja, um quarto das frações ideais, se a Convenção não estipula a representação por unidade). Neste caso, são necessárias as assinaturas desta quantidade mínima de condôminos no edital de convocação.

Abaixo, o que diz o Código Civil sobre convocação de assembleias condominiais:

Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.
§ 1o Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.
§ 2o Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.
Art. 1.354. A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.
Art. 1.355. Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.

Em nossa seção de Downloads, está disponível um Modelo de Edital de Convocação para que você possa utilizar para convocar a assembleia de seu condomínio.

Um abraço e até o próximo artigo!

André Machado
Sócio-Diretor – DAC Administradora de Condomínios

Fonte do texto: Convocação de assembleia – Forma e o prazo devem ser regulamentados pela Convenção

Conselho Fiscal

Grupo ajuda a manter a gestão democrática e contas mais transparentes

A figura do conselho está presente na maioria dos condomínios. Aquele grupo de pessoas que está mais próximo do trabalho de administração do local, acompanhando o trabalho do síndico e da administradora.

Apesar de não ser obrigatório, muitos condomínios apostam no conselho fiscal ou consultivo.

O conselho fiscal é mencionado no Código Civil e o conselho consultivo tem sua figura definida na lei 4591/94. Há quem entenda que são a mesma coisa, outros entendem que têm atribuições diferentes. Há até condomínios que separam esses dois grupos:

O conselho fiscal cuida da parte de prestação de contas, do acompanhamento dos gastos do condomínio.
Já o conselho consultivo ajuda o síndico na tomada de decisões, sempre que solicitado.

Importante frisar que o conselho fiscal não aprova as contas do condomínio. Ele emite um parecer orientativo sobre o que foi gasto. As contas são sempre aprovadas, ou não, pela assembleia.

Eleição

Geralmente o conselho é composto de um presidente e dois outros membros. Eles são eleitos, via de regra, na mesma eleição que escolhe o síndico do condomínio.

O que diz a Lei
– Novo Código Civil – Art. 1.356: “Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.”

Dessa forma, a existência do conselho fiscal não é obrigatória por lei, mas se a convenção prever isso, torna-se obrigatória a eleição e formação do grupo.

Nesse o caso, é importante que o documento contenha informações como: se os integrantes devem ser condôminos ou inquilinos, se há periodicidade das reuniões e como deve ser a eleição dos membros.

Como sua função é aferir as contas financeiras do empreendimento, o ideal é que seja formado moradores proprietários, e não inquilinos.

Substituição ou renúncia
Na convenção também é importante constar regras como: se haverá eleição de chapas fechadas ou de membros “avulsos”, e se há a possibilidade de eleger suplentes para as vagas no conselho. Dessa forma, evita-se a necessidade de convocar uma nova assembleia caso um conselheiro venha a renunciar, por exemplo.

Caso um conselheiro renuncie ao cargo ou tenha seu cargo “cassado” – o que só pode ser feito em assembleia, com maioria simples dos presentes – e não haja ninguém para substituí-lo imediatamente, deve-se convocar uma assembleia para essa posição.

Atribuições

O principal objetivo do conselho fiscal é acompanhar as contas do condomínio.

Para isso, é necessário que os conselheiros tenham acesso à pasta de prestação de contas enviada mensalmente pela administradora.

O conselho deve, então, dar seu parecer se os gastos ali representados são os mesmos aprovados em assembleia, se o dinheiro do condomínio está sendo investido como previamente combinado e se as contas e tributos estão em dia.

“O ideal é que essa documentação chegue às mãos do presidente da comissão até o dia 15 do mês seguinte. E que o parecer seja emitido em no máximo um mês”, pontua Nilton Savieto, síndico profissional.

Funcionamento

Para que os trabalhos do conselho sejam proveitosos é fundamental que seus membros entendam um pouco de números e contabilidade.

Nos casos em que os integrantes não tenham esse conhecimento, é possível marcar uma reunião com a administradora do condomínio para que a empresa explique como funciona o cotidiano do condomínio. Dessa forma, os integrantes se sentem mais seguros ao analisar a pasta.

Quando a comissão não está fazendo seu trabalho como o esperado, isso pode significar algumas coisas:

Falta de conhecimento: nesse caso, vale marcar uma reunião com a administradora (ou duas, ou três, até que os membros consigam entender a prestação de contas)

Falta de transparência do síndico: se o gestor não disponibiliza a documentação do mês, é impossível conferir os gastos do condomínio. Se a situação for essa, é dever dos conselheiros requisitar os documentos, primeiro de forma amistosa. Se a situação perdurar, é possível, primeiro, pedir a pasta à administradora.

Caso o conselho fique mais de dois meses sem a pasta, é possível convocar uma assembleia, nos moldes da convenção, para pedir explicações ao síndico. Caso o mesmo não apresente os documentos, pode-se pedir a destituição do gestor.

Além disso, o condomínio pode entrar com uma ação de prestação de contas contra o gestor, obrigando-o, assim, a abrir os gastos do período.

Omissão ou falta de pró-atividade: às vezes o conselho não quer “briga” com o síndico e acaba aprovando contas quando elas não estão ok, ou não questionam o síndico pela demora em entregar a pasta, ou ainda quando não aprovam e nem reprovam as contas, deixando essa “conversa” com o síndico para o momento da assembleia

Conselheiro “sem noção”

Às vezes a falta de conhecimento, ou dos processos internos do condomínio, pode levar um conselheiro a perguntar excessivamente para o síndico.

A dica do síndico profissional Nilton Savieto é a de sempre esclarecer as dúvidas – tanto de conselheiros como de qualquer morador. Mas é importante, porém, apontar quando as dúvidas se tornam repetitivas mês após mês.

“Nesse caso pode-se pedir para a pessoa em questão ver a convenção do condomínio, estudar mais as leis que regem esse universo ou pedir ajuda para a administradora do condomínio. Tudo isso, claro, de forma bastante polida”, sugere Nilton.

Outra sugestão do profissional, quando são questionados valores de contratos ou sobre a possibilidade de uma intervenção maior no condomínio, é pedir a colaboração dessa pessoa.

“Ela pode ficar responsável por procurar conversar com o fornecedor, renegociar um contrato cotar outras empresas. Assim, fica tudo bastante transparente e democrático”, enfatiza.

Contas reprovadas

Nem sempre as contas do condomínio passam pelo crivo do conselho fiscal. Quando este der um parecer de que as contas não foram aprovadas, ou foram aprovadas com ressalvas, o conselho deve apontar onde estão as inconsistências do material, evitando assim que a recusa das contas tenha conotação política.

“Para fazer uma crítica construtiva, a equipe deve saber explicar o que está inadequado na pasta”, argumenta Alexandre Marques, advogado especialista em condomínios.

Dessa forma, o síndico pode se defender e explicar o que aconteceu.

Não é regra, mas os especialistas ouvidos pelo SíndicoNet apontaram que quando o conselho reprova as contas do síndico, a assembleia fica mais inclinada a reprová-las, ou aprovar com ressalvas.

“Em alguns empreendimentos, os membros do conselho se abstêm de votar sobre a aprovação da prestação de contas. Não porque a convenção proíba, mas porque são parte interessada. Eles já deram a sua opinião. O ideal seria deixar o resto de a coletividade aprovar ou não”, sugere Alexandre.

Como essa aprovação de contas ocorre em assembleia, pode-se já nesse encontro sugerir outra data para que o síndico possa se defender – e explicar os gastos da sua gestão.

Esse, porém, não é o momento de destituir o síndico, uma vez que para isso é necessária uma assembleia cuja pauta seja essa. O ideal é esperar pelas explicações, para que o mesmo seja respeitado em seu direito de ampla defesa.

Caso mesmo depois disso o síndico não consiga explicar e apresentar os devidos documentos que legitimem os gastos do período, o condomínio deve entrar com uma ação judicial para pleitear ressarcimento por algum gasto, uso indevido dos fundos ou multa que tenha sido causada pela má administração do gestor.

“Antes de chegar à ação judicial, um caminho que pode ajudar o condomínio a entender o que está acontecendo é uma auditoria”, aponta Marcelo Guerra, da administradora Hubert.

Causas da reprovação

Quando a recomendação do conselho é a de não aprovar as contas, geralmente a raiz do problema é imprudência ou negligência com os fundos, afirma Marcos Roberto Gouveia, diretor da Odara, empresa de auditoria especializada em condomínios.

“Na grande maioria dos casos é uma obra que passou do valor acertado e que, não foi relatado posteriormente em assembleia. Também acontecem erros dentro das administradoras e o síndico só vai saber depois na auditoria, porque não tem conhecimento para acompanhar todo o processo”, explica.

Outra causa pode ser a falta de algum documento que comprove a despesa, como comprovantes, guias de recolhimento e notas ficais.

E há também casos de síndicos que lesam o condomínio em benefício próprio.

“Dolo e má-fé, porém, são minoria. O caso é que quando acontece, muito já se desviou do condomínio. Por isso é importante um conselho atuante”, completa o auditor.

Responsabilidades

O medo que muitos conselheiros sentem ao dar um parecer favorável às contas do síndico deve ser apenas fruto do cuidado do dinheiro que é de todos.

Como o seu parecer é orientativo, os conselheiros não devem temer represálias legais caso não tenham encontrado desvios nas contas, por exemplo.

“A responsabilidade pelo condomínio, por seus fundos, é do síndico. É ele quem responde civil e criminalmente, entre outros, pela gestão do local. Os conselheiros só poderão ser acionados judicialmente caso fique comprovado que ajudaram o síndico a desviar dinheiro, por exemplo”, ensina Rodrigo Karpat.

Checando a pasta

Para evitar “deixar passar” alguma coisa, os conselheiros devem ter noção de como é montada a pasta e saber “bater” entradas e saídas da pasta com os extratos bancários do período.

A pasta de prestação de contas deve abarcar toda a receita e despesa do condomínio do mês em questão, assim como extratos bancários e conciliação bancária.

É importante também que esteja inclusa a situação fiscal do condomínio e das empresas terceirizadas que porventura trabalhem no local (como certidões na Receita Federal e do INSS) para saber se está tudo sendo pago corretamente.

“Atualmente é desejável também que as pastas sejam digitalizadas, e que este material todo seja disponibilizado para todos os condôminos, através de um link”, explica Gabriel de Souza, diretor da administradora Prop Starter.

Sinal vermelho

Também é importante ficar de olho nos seguintes pontos:

Excesso de cupom fiscal, orçamentos ou recibos escritos à mão, ao invés de notas fiscais;

Manutenção preventiva excessiva (toda semana precisa de uma peça ou de uma visita do técnico do portão/elevador);

Manutenções e reparos mais frequentes em locais de pouco acesso aos moradores, como casa de máquinas, para-raios, telhados, etc.;

Pagamento de tributos ou contas com atraso;

Abatimento de juros e correção monetária para moradores inadimplentes sem anuência assemblear.

Fontes consultadas: Nilton Savieto, síndico profissional, Marcos Roberto Gouveia, auditor e diretor da Odara, empresa de auditoria, Alexandre Marques, advogado especialista em condomínos, Rodrigo Karpat, advogado especialista em condomínios, Gabriel de Souza, diretor da administradora Prop Starter, Marcelo Guerra, supervisor de condomínios da administradora Hubert.

Fonte do Texto: Portal Sindiconet
Fonte da Imagem: Condominio S.O.S

Vamos ver o que diz o Código Civil:

“Art. 1.346. É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.”